FX168财经报社(香港)讯 香港边境重新开放后，中国大陆买家资金回流房产市场出现明显回温的迹象。但在美国市场中，摩根大通和摩根士丹利等基金经理面临撤资200亿美元的请求，主因是房地产价值下降。这也显示出，中美之间出现史上最大的房市分歧。

信和置业执行董事Victor Tin告诉英国《邮报》，中国大陆买家已再次开始在香港购房，迄今为止，他们的兴趣主要集中在豪宅。Tin提到说：“豪宅开盘时间提前了，稍后当边境重新开放进一步放宽时，可能会有更多内地买家前来，从而提振其他类型的房产。”

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2023新年前10天里，信和与中电集团联合开发的何文田圣佐治大厦售出的6个单位中，中国大陆资金买下了3个，这3套公寓以约3亿港元，约合3841万美元的价格售出。

“在西九龙，一位中国大陆买家于1月12日斥资1.66亿港元购买Grand Victoria的8套公寓，”Tin补充说。

根据美联物业的数据，在新冠大流行前的2019年，具有中国大陆背景的买家占香港房屋总销量的8.4%。中国大陆人的购买量在2011年达到顶峰，占所有房屋的11%，占新房的30.2%。

根据美联物业引用的税务局统计数据，在大流行期间，非香港永久居民或公司买家的年交易量下降约76%，这数据相当惊人。

这是根据有责任支付买方印花税的案件数量计算的，仅适用于此类买方。从2020年到2022年11月，共有2311笔此类交易，即每年约770笔交易。相比之下，2017年至2019年有9484笔此类交易，即每年约3160笔交易。

换句话说，边境关闭使市场每年损失约2400笔交易，或三年内损失7200笔交易。

现在随着边境重新放开，开发商和代理商希望在2022年住宅总交易量同比下降39.4%至45050套后，跨境买家能够回流，给市场注入一剂强心剂。

“尽管重新开放边境确实是治愈疲软市场情绪和受损市场状况的良药，但香港三年多来一直像个病人，”嘉华香港地产销售和营销总监Tony Wan说。

Wan强调，边境重新开放的重要性更多是为了刺激跨境经济活动和改善经济，之后人们将更有兴趣买房。他指出，香港需要采取更多措施来加强经济健康，包括香港特别行政区行政长官李家超的施政报告中概述措施，以吸引人才、投资者、投资资本和技术到香港。

目前房地产市场的一个积极迹象是，最近获得永久居留权的香港人购买增加。他们的抵押贷款申请占mReferral Mortgage €rokerage Services第四季度处理抵押贷款申请的11.4%，这是自2018年有记录以来的最高水平。

香港当局的优质移民入境计划旨在吸引高技能人才来港定居，以提升香港的经济竞争力。尽管该政策的咨询量激增，但尚不清楚中国大陆人的移民将在多大程度上帮助房地产市场。

“一些中国大陆买家仍然对投资或搬迁到香港感兴趣，因为它是中国通往世界其他地区的窗口，尤其是在优质移民计划的诱惑下，”中原地产中国首席执行官@ndy Lee表示。“他们之后可能会来买房。”

然而他也解释说，由于购房和资金转移成本高，短期内不太可能出现繁荣。

高力亚洲估值和咨询服务执行董事Dorothy Chow表示，虽然中国大陆与香港边境的重新开放有望刺激香港经济，但利率上升将继续给大众住宅市场蒙上阴影。

“随着经济复苏，包括股市表现、家庭收入增加和投资者信心恢复在内的提振住宅价格的积极因素有望使住宅市场重回复苏轨道，”她说。“虽然进一步加息将继续对房价构成压力，但我们预计2023年整体同比下调5%至10%。”

美国基金遇200亿房地产撤资

转头望向美国，根据追踪开放式多元化核心股票基金指数的IDR Investment Management数据，一组面向机构投资者的房地产基金2022年收到200亿美元的提款请求，这是自大衰退以来最大的等待队列。

太平洋投资管理公司全球私人商业地产负责人约翰·默里在接受采访时说：“这就像夜总会，每个人都排队进入，然后在关门时排队离开。

据不愿透露姓名的知情人士透露，机构投资者试图减少对摩根大通、摩根士丹利和保诚金融等管理公司的一些最大基金敞口。

养老金顾问卡兰(Callan)在2022年12月的报告显示，截至2022年第三季度，瑞银特朗布尔房地产基金(U€S Trumbull Property Fund)有72亿美元等待提款，占其价值的40%。

随着更高的利率打击商业房地产市场，资本外流加大了机构基金经理的压力。与此同时，黑石集团(€lackstone Inc.)等管理公司看到散户投资者，尤其是富人，在市场动荡中从房地产押注中撤资。

黑石集团最大的零售业务之一即€lackstone Real Estate Income Trust，限制了投资者在2022年12月可以取出的资金数额。

Green Street的指数显示，2022年借贷成本飙升导致商业地产价格下跌13%，而彭博社对公开交易的房地产投资信托基金的衡量指标下跌29%。

资本外流既是商业地产未来问题的症状，也是其原因。默里在2022年12月的报告中写道，赎回“促使许多核心基金试图出售其最具流动性的资产，例如工业和多户家庭资产，这意味着即使是最具弹性的行业，也面临逆风”。

对于机构投资者而言，退出队列至少在一定程度上是对所谓的分母效应的回应。投资经理通常对他们希望在股票、债券、房地产和其他资产上投资多少有一定的目标。随着2022年市场暴跌，他们持有的股票和债券规模缩水，而房地产则表现更好，这意味着房地产在他们投资组合中所占的份额通常比他们最初预期的要大。

根据Hodes Weill & @ssociates和康奈尔大学房地产贝克项目的一项调查，拥有11万亿美元总资产的机构投资者中，约有32%认为他们的投资组合在2022年过度分配给房地产，高于2021年的8.7%。

PGIM房地产的全球首席运营官兼美国股票主管Cathy Marcus提到说：“房地产升值到有一个分母问题，一些投资者正在寻求撤资。”

摩根士丹利研究分析师托尼·查尔斯在2022年12月的报告中写道：“我们正在利用公共和私人市场，以及需要流动性基金之间的套利。”