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开门见山，先说结论：我们要清醒地认识到，楼市拐点已经出现，房地产过去的三高增长模式也结束了！

2022年，对于所有地产人而言，都是非常艰难的一年。

房地产基本走到了产业尽头，高达65.22%的城镇化率，我们城镇化进程的使命基本完成，整个产业数据也在发生巨变，最直观的，就是除待售面积以外的所有指标，都走出了下滑曲线。

2022年全国房地产销售额13.3万亿，行业规模退回到5年前，全国平均房价没降到2017年，但也从最高点1万多降至9813元。房企拿地面积腰斩，个人按揭贷款同比下降近三成，千亿房企阵营从43家跌落至20家，名单中大部分还是国央企。

房企年报也能证明楼市拐点的到来，各大房企陆续披露的2022年业绩预告，房企销售额、毛利率、净利润普遍出现下滑，黑铁时代的预言一语成谶。

当然，为了稳楼市，近期出台了很多重磅刺激性政策，楼市回暖或许还需要时间。可我们房地产市场，再也达不到2021年这个高度了，18万亿成为历史性顶点。

人口的变化成为房地产最大的灰犀牛，2022年中国人口减少85万，近61年来首次负增长，接盘侠在未来十年，可能每年会以极大的降速减少。

闭眼买房的时代过去了，推动房地产发展的人口红利、土地红利、城镇化红利正在消失，楼市正在迎来拐点元年。